土地賃貸借

契約書を作成したいと言われ内容を見たら納得できないことがあったので調べたら、知らなくて良い事まで知ってしまった


契約期間10年
契約は乙一代限り
契約解除により終了した場合、乙は甲に対し立ち退き料その他の名目の如何に拘らず、金品の請求を一切しないものとし,乙は本件の土地を更地にして明け渡します

この契約だと、母は24日の誕生日で94歳
母が死んだら契約解除で建物を壊し、更地にして返却しなくてはならない
慌てるよね~~
で、調べるよね~~

普通に返す時は更地にして返さなければならないと思っていたのに、買い取り請求が出来るんですね~~
ちなみに、此処には65年以上自動更新で住んでいるんだけど・・・
戦後直ぐからで私の生まれる前からだから・・・



A 土地賃貸借

 1 通常の土地賃貸借


 通常の土地賃貸借については、借地借家法により、その賃貸借期間は、最短で30年とされています。
 契約でこれより長い期間とすることもできますが、短くすることはできません。契約で30年より短い期間を定めても、自動的に30年になります。 
 また、更新についても、地主が遅滞なく異議を述べない限り、借地人の請求により更新されます。地主が異議を述べても、正当な事由がないと更新されます。
 更新期間は、初めての更新が20年間で、2度目からは10年間となります。更新がないときは、借地人から建物とそれに加えた物の買取を請求することができます。買取請求権を排除する特約をすることはできません。


  必要書類


(1)貸主、借主双方が役場に来られる場合
  各本人を確認する資料
・ 各本人の印鑑登録証明証(発行3ヶ月以内)と実印
(もしくは)
・ 各本人の運転免許証、パスポート、顔写真付き住民基本台帳カードのいずれかと認印
(2) 代理人が役場に来られる場合
① 本人から代理人への委任状


・ 委任状には、委任者本人の実印(法人の場合は会社の実印)を押印し、委任事項が記載されていることが必要です。
・ 委任状に委任事項を記載した別紙《契約書写や公正証書原稿など》を付け委任者本人の実印(法人の場合は会社の実印)による契印(割印)が必要です。
・ 強制執行を認諾する条項を記載した公正証書を作成するには、委任状にその旨を明記する必要があります。


② 本人の印鑑登録証明書(発行3ヶ月以内)
③ 代理人が委任状記載の代理人であることを証明する資料
・ 代理人の印鑑登録証明書(発行3ヶ月以内)と実印
(又は)
・ 代理人の運転免許証、パスポート、顔写真付き住民基本台帳カードのいずれかと認印



手数料

① 月額賃料の賃貸借期間分の2倍が目的の価格となります。尚、保証金の償却や礼金等がある場合、その金額も目的の価格に合算されます。なお、賃貸借期間が10年を超える場合では、10年分の賃料総額の2倍が「目的の価格」となります。

証書の枚数による手数料の加算
法律行為に係る証書の作成についての手数料については、証書の枚数が法務省令で定める枚数の計算方法により4枚を超えるときは、超える1枚ごとに250円が加算されます。

③ 印紙代…土地賃貸借 200円
      建物賃貸借 不要



借地借家法
(趣旨)
第一条  この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。


借地

契約の有効性

民法

口頭で契約成立,そして有効。



借地借家法

口頭で契約成立,そして有効。ただし,契約更新がない定期借地権(後で出てきます)だけは書面でしないと無効。

これは民法も借地借家法もほとんど同じですね。ただし定期借地権契約はぜったい書面で。それ以外は法律上口頭でいいが,まあ書面化してください。揉めるし後で分かんなくなるので。


契約の対抗力

民法

賃借権の登記をしたら対抗できる。



借地借家法

借地上に,自分名義の建物の表題登記をすれば対抗できる(最判昭和50.2.13)。

民法のだめなところ

対抗とは賃借権を法律上主張できること。つまり借主の地位を守れること。賃借権はそもそも債権(人に対する権利,物件使わせろ)なので本来登記できないが,民法と不動産登記法は,不動産賃借権だけ登記できることにして対抗力を持たせている(不動産賃借権の物権(物に対する権利)化といいます)。

でもこれだけでは弱い。立場が弱い借主が地主に登記を請求しにくい。しても応じてくれないことも多い(賃借権の登記は地主と借主の共同申請だから)。そうすると絵に書いた餅で,結局対抗力を得られない。民法のままではやっぱり駄目だ。
なので自分だけでできる手続で対抗力を得られるようにした。それが目的の借地上に自分が立てた建物の表題登記(登記簿を起こす初期段階の登記)をすること。借主が自分で建てて所有する建物の登記だから借主だけでできる。これさえしておけば,地主が土地を売却して知らない人がやってきても,借りている地位を守れる(お前が登記簿調べんかったのが悪いんじゃ,そもそも現場に建物建っとるやろが,現場も見んとこーたんかい!(建物登記は建ってからしかできない)わしはまだまだ住み続けるよ何か??と言える)。

※これより借主に不利な内容を契約で決めても無効!!(借地借家法16条)


契約の期間

民法
•20年以内で自由。期間を決めない契約もOK。
•超える契約をすると強制短縮。
•更新のときも同じ。


借地借家法
•基本30年以下の契約は認めない。期間を決めない契約は無理で30年に。
•短い契約しても30年になる。
•超える契約をすると契約どおり。
•最初の更新は20年以上,その次は10年以上。
•ただし,以上は定期借地契約という特別な契約をすれば例外あり。

30年!!借地して建物を建てるんだから長期間保護してやらないと。なので借地借家法では基本30年保護してあげている。

※これより借主に不利な内容を契約で決めても無効!!(借地借家法9条)


契約の更新

民法
•契約期間が来たら終了。
•期間を決めてなかったら,いつでも,どちらからでも,解約申入れが可能。申入れ後一定時間経過で当然に契約終了。
•期間満了後,借主が使用使用し続け,地主が知りつつ異議を言わないと,同一条件で更新される。


借地借家法(ややこしww読まないでいいですからね~)
•期間満了時,建物がある状態で借主が更新請求すると,地主にに正当事由がない限り,同一条件(期間は20年,10年)で更新される。正当事由は立退き料の金額などなどで判断される。
•期間満了時,建物がある状態で借主が土地を使用し続け,地主ががすぐに異議を言わないと,同一条件で更新される。地主が異議を述べるには同じく正当事由が必要。
•期間満了前,地主の承諾をとって建物を建て替えると,承諾の日又は建替えの日の早いほうの日から,20年間契約が伸びる。借主が承諾を求めたのに2か月返事がないときは承諾したことになる。
•期間満了して更新後に,建物が滅失したら,借主の意思で契約をやめれる。
•期間満了して更新後に,建物が滅失し,借主が貸主の承諾を得ないで,更新後の期間を超えて存続する建物を建てたときは,地主の意思で契約をやめれる。

そもそも30年あれば安心だが,建物寿命がまだあれば,基本更新してくれると。出て行くなら金くれと。安心やね,出て行くとしても引越し代出るし。立替だって,地主の対応次第では結構出来るよ。細かいことはまあええわww

※これより不利な内容を契約で決めても無効!!(借地借家法9条)



「建物」買取請求

民法

元に戻して返す。原状回復義務という。


借地借家法

建物が残ってたら,地主に買い取らせることが出来る。買い取れ!と宣言すると自動的に相場で売買契約が成立する。

文字通り買い取ってもらえる。引き取ってもらえるだけじゃなく,買取ってもらえる!すごい素敵。まあ建物古いからほとんど値段はつかないけど,解体費いらんだけで凄すぎ。

※これより借主に不利な内容を契約で決めても無効!!(借地借家法16条)


借地借家法第5条1項
『借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。』


借地借家法第6条(借地契約の更新拒絶の要件)
『前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。』

借地人が更新を請求すれば、従前どおりの条件で契約更新できるが、これを所有者が拒絶する場合には正当事由が必要であり、正当事由が弱いなら、財産上の給付(立ち退き料の支払い)により補完する必要があります。


借地借家法第13条1項
『借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。』

借地契約の更新を拒絶されたときは、借地上の建物等を時価で買い取ることを要求することができます。借地の立ち退き料に別途上乗せすることができるということです。



借地権とは、建物所有を目的とする地上権および賃借権のことを言います(借地借家法第2条1号)。

土地の所有者には、立ち退き要求するだけの事情や理由があるから、立ち退き要求するのだと思われますが、借地人がその借地を明け渡すことになる場合、その借地を利用する権利や利益を失うことになります。

まずは、土地所有者の側に正当事由があるのかどうか、あるなら、借地人と比較してどちらにその土地使用の必要性が強いか、などにより、所有者に対して立ち退き料を請求できるかどうかを判断することになります。

概ね、土地所有者よりも借地人の方に正当事由が多いと思われますので、土地所有者側の正当事由を補完するために「財産上の給付」を行う必要が出るでしょう

この財産上の給付が、いわゆる立ち退き料(明渡料)となります。


借地の立ち退き料の相場は借地権価格が基準

借地の立ち退き料(明渡料)の相場は、ひとつは、借家等と同様に、立ち退くことによって発生する費用や損害をベースに算出する方法があります。

もうひとつは、相続税・贈与税を算定するために用いる借地権価格をベースに算出する方法です。土地の上に設定された借地権の経済的価値を評価した金額です。

更地価格に、路線価図などに記載された借地権割合をかけたものが借地権価格ということになり、50%~70%ということが多いです。



<借地権価格の算定方法>

更地価格 × 借地権割合 = 借地権価格

但し、この借地権価格は実際の土地取引の実態とイコールではありませんので、まずは立ち退き料算定のために借地権価格を一つの基準とし、正当事由の強弱等によって調整することになります。

もちろん、立ち退き料を調整したからといって、それは相場であり、金額が決定されたわけではありません。所有者側との合意が必要ですから、請求するだけで、それを支払ってもらえることになる訳ではありません。

すべては所有者側との交渉次第ということになります。

土地や建物を借りたり貸したりする場合の、貸主、借主の権利等が定められた法律を「借地借家法」といいます。
平成4年、借地法、借家法、旧法を廃止・統合することにより施行されました。これまでの借地法・借家法は、いずれも借り手側の保護に重点が置かれ、特に正当事由制度によって過度に借り手が守られていました。
その結果、一度貸したら二度と戻らないという意識が生まれ、土地活用が進まないという議論が活発化したため、貸し手を保護する定期借地権制度が盛り込まれた新借地借家法が誕生しました。
なお、この新法施行以前の土地・家屋に関しては、旧法が適用されます。


「借地権の存続期間は30年」とし、契約更新は最初の1回目は20年、2回目以降は10年と短い契約期間を定めている。契約更新時での貸し手の拒否の正当な事由も具体的で、例示が多くなっている。ただし、同法は法改正以前の既契約には適用されない。


まず、ここでは「借地法」に関して、簡単にご説明させて頂きます。
「借地法」は、大正10年から平成4年までの約71年間続いた法律です。
この法律が制定された大正10年以前は、「建物保護ニ関スル法律」という法律がありました。 しかし、この法律は借地人の権利保護が十分とは言えなかった事から、大正10年に「借地人の保護」に更に重点が置かれた新しい法律「借地法」が施行されました。
この法律の特徴としては、地主さんから土地を借りると、契約更新を続けることで半永久的に契約を継続することが出来ました。
地主さんの立場から考えた場合、戦中~戦後間もなくは土地価格も安く、土地を貸すことにより現金収入(地代収入)が入ってきたので十分メリットはありました。しかし、高度経済成長期を経て土地価格が高騰してくると事態は一変。割安な地代で、半永久的に返ってこない借地は地主さんから好まれなくなり、全国的に借地の新規供給量は大幅に減少してしまいました。

そこで平成4年に借地法等が廃止され、新しく「借地借家法」が制定。契約期間の延長を拒める 『定期借地権』制度等が始まり、借地に関する法制度は大幅に改善されました。
しかし、法改正によりそれまで土地を借りていた方にとっては不利になってしまう恐れがあった事から、平成4年8月時点で土地を借りていた借地人さん(その相続人含む)は、更新などの借地人に有利な事項に関しては、引き続き廃止された借地法が適用されることとなり、借地法は実質存在したまま現在に至ります。(※)


合意によらない更新

地主さん・借地人さん間で更新契約が締結できない場合でも、借地上に建物がある場合には借地契約は自動的に更新されます。 この場合、「法定更新」と呼ばれ、これまでと同じ条件で更新したものとみなされます。


2017/12/28(木) 午後 2:56

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