こたつもいらねぇ~~

真夏でもスイッチ切らず「あったけ~~」便座に座りこたつもいらねぇ~~
(月影隼人)


三段階の「低」にすると冷たいらしく「中」にすると熱いようで・・・
結局、夏でも「中」にしています
で、今日のお言葉が「炬燵もいらねぇ~~」でした

投資信託

日経平均 現在値 21,658.15 前週比 +191.16

今週は前週比 2勝3敗
含み損-180.8万が-180.3万に

2018/07/13 基準価格 27,133 日経平均 22,597.35
2019/07/26 基準価格 24,889 (前週比 +117)


野村自己分  (投資信託のみで全て再投資。現在の元本350万円)
評価額 478.3万円
含み損-25.5万が-24.4万に

今週は

25日、ナンピン分のTHKを利確

26日、THKをナンピン。旭ダイヤモンド工業をナンピン。日本精工をナンピン。

6481 THK

2019/07/26 6481 THK 2815*100 購入200-2872.5(+77700)

2019/07/26 6140 旭ダイヤモンド工業 674*100 購入200-737(+2100)

2019/07/26 6471 日本精工  965*100 購入300-1221.66(+57300)

6481 THK

2019/04/26 6481 THK 2866*100 購入200-2898(+74800)
2019/07/25 6481 THK 2895*100 売却 +2900円

まだ届かない

鼻水が垂れているから拭いてよと言えば返事がまだ大丈夫
(月影隼人)



「鼻水が垂れてるよ、早くしないと口に入っちゃうよ」と言ったら「まだ届かない、大丈夫だ~~」と言われ二人して大笑い
食事をしていると鼻水が出やすくなるようで、途中で何度も鼻をかんでいます




ストレスが・・・

溜息をつくことさえも駄目なのか ますます溜まるストレスの山
(月影隼人)


我慢して穏やかにしていてもつい溜息が出てしまう
その溜息で怒られる
母も大変なんだろうけど俺も大変なんだよ~~

うんち

汚い話で申し訳ないけどとても大事なんだ
2日に一度だと約10分
3日目になると約30分
懐中電灯で母のうんちの出方を見ながらもう少しだから頑張ってと声を掛けています
きちんとうんちをするとお尻が綺麗なので頑張って出し切るようにしてもらっているのだけれど、今日は駄目だった

今日は朝9時頃大便をしたけどティッシュで千切って持っていた(私に見せる為に)
その後はトイレに行くたびに大便が付いてきて何度も拭かせる事に・・・
5時過ぎにトイレに行った時は何度拭かせてもうんちが付いてきて、つい溜息をついてしまった
そうしたら怒りだした

約1時間してベッドに寝かせたら「このまんま置くのな」と怒られた
トイレでの事を忘れていてくれると良いのだけれど・・・
こういう事は覚えている事も多いから・・・
母も大変だろうけど俺も大変なんだよな~~


あじ

アジを三枚におろして予熱したスキレットに並べ蓋をして3分加熱
時間もバッチリだったようで身がふわふわに・・・
さかなは3分でOKかな~~

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大阪府知事「核武装も議論を」

おおさか維新の会の松井一郎代表(大阪府知事)は29日、「完璧な集団的自衛権の方向にいくか、自国で全て賄える軍隊を備えるのか、今こそ政治家が議論しなければならない」と述べた。

その上で「自国で武力を持つなら最終兵器が必要になる」とし、安全保障環境次第では日本の核武装も議論の対象にすべきだとの考えを示し



よく言った
これは大賛成
議論する事を放棄する政党など不要
議論して議論してどういう問題点があるのか、どうすればいいのかを探して国民に民意を問う
これが民主主義だと思う

何故、毎日新聞が今日この記事をアップしたのか??
私には逆効果だったようで・・・

勘違いしてました
この記事は、毎日新聞2016年3月30日 13時32分(最終更新 3月30日 13時35分)であり、3年前の記事なんですね
しかし、今日これがネット上に上がっているという事は・・・ですね

鶏ごぼう

鶏ごぼう、これ美味しいよ美味いよと何度も言って直ぐに完食
(月影隼人)


薬の為のお水を飲んでまずいまずいと・・・
べろべろべ~~をしているので大笑い

歯ぐきでつぶせるシリーズで最初に食べられなくなった鶏ごぼうを喜んでもらえて良かった
ミキサー食にしたので歯ぐきでつぶせるシリーズを復活させる事が出来ました
他のも喜んでもらえると飽きさせずに食べさせる事が出来るので幅が出来て嬉しいんだけど・・・

どう見れば良いのか??

週足130は21284円
週足 50は21663円
週足の安値は20993円
週足の高値は21655円

18日に安値20993円になり19日は高値21474円と戻して終値は21466円と奮闘
来週50週の21663円を越えられるのかどうかが勝負なのかな~~

越えて欲しいけど、越えても越えなくても流れに従うだけ・・・

今週は

17日、ナンピン分のCKDを利確。日本郵政をナンピン
18日、日本郵政をナンピン。日本化薬を損切り。CKDをナンピン
19日、ナンピン分のCKDを利確。ナンピン分のCKDを利確

投資信託

日経平均 現在値 21,466.99 前週比 -218.91

今週は前週比 1勝4敗
含み損-170.2万が-180.8万に

2018/07/13 基準価格 27,133 日経平均 22,597.35
2019/07/19 基準価格 24,772 (前週比 -445)


野村自己分  (投資信託のみで全て再投資。現在の元本350万円)
評価額 477.0万円
含み損-17.2万が-25.5万に

6407 CKD

2019/07/18 6407 CKD 1070*100 購入400-1348(+113000)
2019/07/19 6407 CKD 1110*100 売却 +4000円

2019/07/08 6407 CKD 1140*100 購入300-1440.66(+117000)
2019/07/19 6407 CKD 1160*100 売却 +2000円

確定損益 +6000円

6178 日本郵政

2019/07/18 6178 日本郵政 1122*100 購入500-1261(+20400)

2019/02/28 4272 日本化薬 1350*100 購入(+9900)
2019/07/18 4272 日本化薬 1331*100 売却 -1900円

2019/07/18 6407 CKD 1070*100 購入400-1348(+113000)

もっと欲しい??

あと6年? もっと欲しいと手を叩きお茶目に笑う笑顔が今日も
(月影隼人)



痩せてきた事でペースメーカーが薄皮越しにはっきりと見えるので心配で心配でしょうがない
そんな母に掛ける言葉が「これは大事なんだよ。これがあるから後6年死なないんだからね~~」と・・・
電池寿命が後6年なので電池が切れる時は101歳
さすがに電池交換までは・・・

6407 CKD

2019/07/12 6407 CKD 1078*100 購入400-1350(+107800)
2019/07/17 6407 CKD 1130*100 売却 +5200円

2019/07/17 6178 日本郵政 1138*100 購入400-1295.75(+20400)

6年前の「週刊文春」

http://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190714-00012828-bunshun-int

韓国の三大紙の一つである「東亜日報」(7月9日付)に、6年前の「週刊文春」(2013年11月21日号)の記事

「韓国の『急所』を突く!
安倍首相『中国は嫌な国だが外交はできる。韓国は交渉もできない愚かな国だ』」が紹介された。
この記事により、安倍官邸において韓国への制裁措置の検討がなされているという内容が報じられていたにもかかわらず、韓国の企業も政府も対応を怠ったと東亜日報は指摘したのだ。
この”自国批判”とも言える報道が話題となっていることを踏まえ、「週刊文春」当該記事を再掲載する。(※日時や肩書きは当時のママ)


◆ ◆ ◆

一体いつまで日本は韓国に攻撃されるのか。……しかし、日本もやられっぱなしではない。
政府首脳は韓国に対し、極秘の反撃プランを検討している。
本誌は官邸周辺からその仔細をつかんだ。キーワードは「経済」と「広報」。
自省なき隣人は、この弱点で黙らせよう!

◆ ◆ ◆

11月4日、英国BBCのインタビューを受けた朴槿恵大統領は「日本の一部指導者は謝罪する気もなく、元慰安婦を侮辱し続けている。(安倍総理と)会談しないほうがマシだ」と発言。
その後、EU大統領との会談などでも同様の日本批判を繰り返した。
朴大統領は今年5月の米オバマ大統領との会談でも「歴史に目をつぶる者は未来を見ることができない」などと日本を揶揄している
これに対し、日本側は当初は韓国との関係修復に尽力していた。

「安倍総理は強く希望していた靖国参拝も見送り、8月には総理の密命を帯びた北村滋内閣情報官がソウルに飛んでいます。
ところが朴大統領の反日的言動はますますエスカレート。
これを受け、官邸内では『対話のドアは開きつつも、日本から積極的に韓国と関係改善はしない』がコンセンサスとなっています」(官邸関係者)

官邸内も「もう我慢の限界」ある官邸幹部が、爆発寸前の内情を明かす。
「官邸内でも『もう我慢の限界だ』という声が強まっている。
近く教科書検定もあるが、きちんと正しい歴史を伝えるために、毅然とした態度で臨むつもりだ。
韓国側はここぞとばかりに反発するだろうが、ここは総理としても譲れない。
韓国側は与党議員、財界人などさまざまなルートを通じて日本を懐柔しようとしている。中には『慰安婦問題でケジメを示せ』といった条件提示もある。

だが、河野談話、村山談話のようなかたちで将来の世代に負の遺産を背負わせるわけにはいかない。目先の首脳会談に釣られて、安倍政権が韓国に安易な妥協をすることは絶対にない」
安倍総理周辺によると、総理は「中国はとんでもない国だが、まだ理性的に外交ゲームができる。一方、韓国はただ愚かな国だ」と語っていたという。


以下は省略
コピーアドレスからどうぞ

くたびれる

キウイ食べ、「噛み噛みするとくたびれる」 そりゃそうだよねミキサー食は・・・
(月影隼人)


最近はバナナも固いと言ってるし、この間はあんこ玉の寒天も駄目だった
ミキサー食の弊害なんだよな~~
しかし、何故かおはぎは食べてくれるのが不思議なんだよな~~

投資信託

日経平均 現在値 21,685.90 21,746.38 前週比 -60.48

今週は前週比 4勝1敗
含み損-174.5万が-170.2万に

2018/07/13 基準価格 27,133 日経平均 22,597.35
2019/07/12 基準価格 25,217 (前週比 +160)


野村自己分  (投資信託のみで全て再投資。現在の元本350万円)
評価額 483.7万円
含み損-19.1万が-17.2万に

どうしていいか分からない

「どうしよう、どうしていいか分からない」聞かれる俺も返事に困り
(月影隼人)


熱い、痛い、痒いの猛攻撃
本人しか分からない事だから仕方ないけど・・・
痛ければ湿布薬を貼り、痒ければ塗り薬を塗り、熱ければ脱がせたりエアコンの温度を変えるけど、直ぐに忘れてどうしたら良いのと・・・

豚バラ

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表面 2分
裏面 2分
蒸し 7分
切ってみたらまだうっすら赤みがあったので、もう一度火を通した
豚はやっぱり完全に火を通しておかないと駄目だから・・・
次は蒸しを10分で試してみよう



今日は
表面 3分
裏面 2分
蒸し 7分 で試してみた
ほぼ良い感じだった
玉葱ともやしは別のフライパンで蒸しておいた

IMG_20190712_204304.jpg

喉が鳴る

雑炊をミキサーにかけ飲み物に 喉がなるほど美味い美味いと
(月影隼人)


暫らく前から、舌でつぶせる介護食も固いと言い出し、ミキサーで柔らかくして食べさせていました
今は歯ぐきでつぶせる介護食もミキサーで食べさせる事が出来るようになりました
水を足してスープ状にしてからは食事の時間も短縮されました

負けるものか、負けてたまるか

真夜中にトイレに起きてジュース飲み 負けるものかと掛け声かけて
(月影隼人)


3時頃、トイレに起きて林檎ジュースを全部飲んで、「負けるものか、負けてたまるか」とリハビリ運動を始めた
まぁ、元気な事は良い事だと思わないと・・・

兄貴

田舎から送られてきたさくらんぼ 一粒食べて兄貴~~兄貴~~と
(月影隼人)


今日、田舎からさくらんぼが二箱送られ来ました
兄は元気なのかと聞かれたので、もう亡くなったよと教えたら「兄貴~~兄貴~~」と泣き出してしまい、泣き疲れて寝てしまいました

22時30分に起きたのでトイレに連れて行き、夕食を食べさせさくらんぼをだしたら、また「兄貴~~兄貴~~」と泣き出してしまった
結局、一粒の半分も食べていないでまた寝てしまいそう

土地賃貸借

契約書を作成したいと言われ内容を見たら納得できないことがあったので調べたら、知らなくて良い事まで知ってしまった


契約期間10年
契約は乙一代限り
契約解除により終了した場合、乙は甲に対し立ち退き料その他の名目の如何に拘らず、金品の請求を一切しないものとし,乙は本件の土地を更地にして明け渡します

この契約だと、母は24日の誕生日で94歳
母が死んだら契約解除で建物を壊し、更地にして返却しなくてはならない
慌てるよね~~
で、調べるよね~~

普通に返す時は更地にして返さなければならないと思っていたのに、買い取り請求が出来るんですね~~
ちなみに、此処には65年以上自動更新で住んでいるんだけど・・・
戦後直ぐからで私の生まれる前からだから・・・



A 土地賃貸借

 1 通常の土地賃貸借


 通常の土地賃貸借については、借地借家法により、その賃貸借期間は、最短で30年とされています。
 契約でこれより長い期間とすることもできますが、短くすることはできません。契約で30年より短い期間を定めても、自動的に30年になります。 
 また、更新についても、地主が遅滞なく異議を述べない限り、借地人の請求により更新されます。地主が異議を述べても、正当な事由がないと更新されます。
 更新期間は、初めての更新が20年間で、2度目からは10年間となります。更新がないときは、借地人から建物とそれに加えた物の買取を請求することができます。買取請求権を排除する特約をすることはできません。


  必要書類


(1)貸主、借主双方が役場に来られる場合
  各本人を確認する資料
・ 各本人の印鑑登録証明証(発行3ヶ月以内)と実印
(もしくは)
・ 各本人の運転免許証、パスポート、顔写真付き住民基本台帳カードのいずれかと認印
(2) 代理人が役場に来られる場合
① 本人から代理人への委任状


・ 委任状には、委任者本人の実印(法人の場合は会社の実印)を押印し、委任事項が記載されていることが必要です。
・ 委任状に委任事項を記載した別紙《契約書写や公正証書原稿など》を付け委任者本人の実印(法人の場合は会社の実印)による契印(割印)が必要です。
・ 強制執行を認諾する条項を記載した公正証書を作成するには、委任状にその旨を明記する必要があります。


② 本人の印鑑登録証明書(発行3ヶ月以内)
③ 代理人が委任状記載の代理人であることを証明する資料
・ 代理人の印鑑登録証明書(発行3ヶ月以内)と実印
(又は)
・ 代理人の運転免許証、パスポート、顔写真付き住民基本台帳カードのいずれかと認印



手数料

① 月額賃料の賃貸借期間分の2倍が目的の価格となります。尚、保証金の償却や礼金等がある場合、その金額も目的の価格に合算されます。なお、賃貸借期間が10年を超える場合では、10年分の賃料総額の2倍が「目的の価格」となります。

証書の枚数による手数料の加算
法律行為に係る証書の作成についての手数料については、証書の枚数が法務省令で定める枚数の計算方法により4枚を超えるときは、超える1枚ごとに250円が加算されます。

③ 印紙代…土地賃貸借 200円
      建物賃貸借 不要



借地借家法
(趣旨)
第一条  この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。


借地

契約の有効性

民法

口頭で契約成立,そして有効。



借地借家法

口頭で契約成立,そして有効。ただし,契約更新がない定期借地権(後で出てきます)だけは書面でしないと無効。

これは民法も借地借家法もほとんど同じですね。ただし定期借地権契約はぜったい書面で。それ以外は法律上口頭でいいが,まあ書面化してください。揉めるし後で分かんなくなるので。


契約の対抗力

民法

賃借権の登記をしたら対抗できる。



借地借家法

借地上に,自分名義の建物の表題登記をすれば対抗できる(最判昭和50.2.13)。

民法のだめなところ

対抗とは賃借権を法律上主張できること。つまり借主の地位を守れること。賃借権はそもそも債権(人に対する権利,物件使わせろ)なので本来登記できないが,民法と不動産登記法は,不動産賃借権だけ登記できることにして対抗力を持たせている(不動産賃借権の物権(物に対する権利)化といいます)。

でもこれだけでは弱い。立場が弱い借主が地主に登記を請求しにくい。しても応じてくれないことも多い(賃借権の登記は地主と借主の共同申請だから)。そうすると絵に書いた餅で,結局対抗力を得られない。民法のままではやっぱり駄目だ。
なので自分だけでできる手続で対抗力を得られるようにした。それが目的の借地上に自分が立てた建物の表題登記(登記簿を起こす初期段階の登記)をすること。借主が自分で建てて所有する建物の登記だから借主だけでできる。これさえしておけば,地主が土地を売却して知らない人がやってきても,借りている地位を守れる(お前が登記簿調べんかったのが悪いんじゃ,そもそも現場に建物建っとるやろが,現場も見んとこーたんかい!(建物登記は建ってからしかできない)わしはまだまだ住み続けるよ何か??と言える)。

※これより借主に不利な内容を契約で決めても無効!!(借地借家法16条)


契約の期間

民法
•20年以内で自由。期間を決めない契約もOK。
•超える契約をすると強制短縮。
•更新のときも同じ。


借地借家法
•基本30年以下の契約は認めない。期間を決めない契約は無理で30年に。
•短い契約しても30年になる。
•超える契約をすると契約どおり。
•最初の更新は20年以上,その次は10年以上。
•ただし,以上は定期借地契約という特別な契約をすれば例外あり。

30年!!借地して建物を建てるんだから長期間保護してやらないと。なので借地借家法では基本30年保護してあげている。

※これより借主に不利な内容を契約で決めても無効!!(借地借家法9条)


契約の更新

民法
•契約期間が来たら終了。
•期間を決めてなかったら,いつでも,どちらからでも,解約申入れが可能。申入れ後一定時間経過で当然に契約終了。
•期間満了後,借主が使用使用し続け,地主が知りつつ異議を言わないと,同一条件で更新される。


借地借家法(ややこしww読まないでいいですからね~)
•期間満了時,建物がある状態で借主が更新請求すると,地主にに正当事由がない限り,同一条件(期間は20年,10年)で更新される。正当事由は立退き料の金額などなどで判断される。
•期間満了時,建物がある状態で借主が土地を使用し続け,地主ががすぐに異議を言わないと,同一条件で更新される。地主が異議を述べるには同じく正当事由が必要。
•期間満了前,地主の承諾をとって建物を建て替えると,承諾の日又は建替えの日の早いほうの日から,20年間契約が伸びる。借主が承諾を求めたのに2か月返事がないときは承諾したことになる。
•期間満了して更新後に,建物が滅失したら,借主の意思で契約をやめれる。
•期間満了して更新後に,建物が滅失し,借主が貸主の承諾を得ないで,更新後の期間を超えて存続する建物を建てたときは,地主の意思で契約をやめれる。

そもそも30年あれば安心だが,建物寿命がまだあれば,基本更新してくれると。出て行くなら金くれと。安心やね,出て行くとしても引越し代出るし。立替だって,地主の対応次第では結構出来るよ。細かいことはまあええわww

※これより不利な内容を契約で決めても無効!!(借地借家法9条)



「建物」買取請求

民法

元に戻して返す。原状回復義務という。


借地借家法

建物が残ってたら,地主に買い取らせることが出来る。買い取れ!と宣言すると自動的に相場で売買契約が成立する。

文字通り買い取ってもらえる。引き取ってもらえるだけじゃなく,買取ってもらえる!すごい素敵。まあ建物古いからほとんど値段はつかないけど,解体費いらんだけで凄すぎ。

※これより借主に不利な内容を契約で決めても無効!!(借地借家法16条)


借地借家法第5条1項
『借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。』


借地借家法第6条(借地契約の更新拒絶の要件)
『前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。』

借地人が更新を請求すれば、従前どおりの条件で契約更新できるが、これを所有者が拒絶する場合には正当事由が必要であり、正当事由が弱いなら、財産上の給付(立ち退き料の支払い)により補完する必要があります。


借地借家法第13条1項
『借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。』

借地契約の更新を拒絶されたときは、借地上の建物等を時価で買い取ることを要求することができます。借地の立ち退き料に別途上乗せすることができるということです。



借地権とは、建物所有を目的とする地上権および賃借権のことを言います(借地借家法第2条1号)。

土地の所有者には、立ち退き要求するだけの事情や理由があるから、立ち退き要求するのだと思われますが、借地人がその借地を明け渡すことになる場合、その借地を利用する権利や利益を失うことになります。

まずは、土地所有者の側に正当事由があるのかどうか、あるなら、借地人と比較してどちらにその土地使用の必要性が強いか、などにより、所有者に対して立ち退き料を請求できるかどうかを判断することになります。

概ね、土地所有者よりも借地人の方に正当事由が多いと思われますので、土地所有者側の正当事由を補完するために「財産上の給付」を行う必要が出るでしょう

この財産上の給付が、いわゆる立ち退き料(明渡料)となります。


借地の立ち退き料の相場は借地権価格が基準

借地の立ち退き料(明渡料)の相場は、ひとつは、借家等と同様に、立ち退くことによって発生する費用や損害をベースに算出する方法があります。

もうひとつは、相続税・贈与税を算定するために用いる借地権価格をベースに算出する方法です。土地の上に設定された借地権の経済的価値を評価した金額です。

更地価格に、路線価図などに記載された借地権割合をかけたものが借地権価格ということになり、50%~70%ということが多いです。



<借地権価格の算定方法>

更地価格 × 借地権割合 = 借地権価格

但し、この借地権価格は実際の土地取引の実態とイコールではありませんので、まずは立ち退き料算定のために借地権価格を一つの基準とし、正当事由の強弱等によって調整することになります。

もちろん、立ち退き料を調整したからといって、それは相場であり、金額が決定されたわけではありません。所有者側との合意が必要ですから、請求するだけで、それを支払ってもらえることになる訳ではありません。

すべては所有者側との交渉次第ということになります。

土地や建物を借りたり貸したりする場合の、貸主、借主の権利等が定められた法律を「借地借家法」といいます。
平成4年、借地法、借家法、旧法を廃止・統合することにより施行されました。これまでの借地法・借家法は、いずれも借り手側の保護に重点が置かれ、特に正当事由制度によって過度に借り手が守られていました。
その結果、一度貸したら二度と戻らないという意識が生まれ、土地活用が進まないという議論が活発化したため、貸し手を保護する定期借地権制度が盛り込まれた新借地借家法が誕生しました。
なお、この新法施行以前の土地・家屋に関しては、旧法が適用されます。


「借地権の存続期間は30年」とし、契約更新は最初の1回目は20年、2回目以降は10年と短い契約期間を定めている。契約更新時での貸し手の拒否の正当な事由も具体的で、例示が多くなっている。ただし、同法は法改正以前の既契約には適用されない。


まず、ここでは「借地法」に関して、簡単にご説明させて頂きます。
「借地法」は、大正10年から平成4年までの約71年間続いた法律です。
この法律が制定された大正10年以前は、「建物保護ニ関スル法律」という法律がありました。 しかし、この法律は借地人の権利保護が十分とは言えなかった事から、大正10年に「借地人の保護」に更に重点が置かれた新しい法律「借地法」が施行されました。
この法律の特徴としては、地主さんから土地を借りると、契約更新を続けることで半永久的に契約を継続することが出来ました。
地主さんの立場から考えた場合、戦中~戦後間もなくは土地価格も安く、土地を貸すことにより現金収入(地代収入)が入ってきたので十分メリットはありました。しかし、高度経済成長期を経て土地価格が高騰してくると事態は一変。割安な地代で、半永久的に返ってこない借地は地主さんから好まれなくなり、全国的に借地の新規供給量は大幅に減少してしまいました。

そこで平成4年に借地法等が廃止され、新しく「借地借家法」が制定。契約期間の延長を拒める 『定期借地権』制度等が始まり、借地に関する法制度は大幅に改善されました。
しかし、法改正によりそれまで土地を借りていた方にとっては不利になってしまう恐れがあった事から、平成4年8月時点で土地を借りていた借地人さん(その相続人含む)は、更新などの借地人に有利な事項に関しては、引き続き廃止された借地法が適用されることとなり、借地法は実質存在したまま現在に至ります。(※)


合意によらない更新

地主さん・借地人さん間で更新契約が締結できない場合でも、借地上に建物がある場合には借地契約は自動的に更新されます。 この場合、「法定更新」と呼ばれ、これまでと同じ条件で更新したものとみなされます。


2017/12/28(木) 午後 2:56

借地借家法

借地借家法第5条1項

『借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。』

借地借家法第6条(借地契約の更新拒絶の要件)

『前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。』
借地人が更新を請求すれば、従前どおりの条件で契約更新できるが、これを所有者が拒絶する場合には正当事由が必要であり、正当事由が弱いなら、財産上の給付(立ち退き料の支払い)により補完する必要があります。

借地借家法第13条1項

『借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。』
借地契約の更新を拒絶されたときは、借地上の建物等を時価で買い取ることを要求することができます。借地の立ち退き料に別途上乗せすることができるということです。

借地権とは、建物所有を目的とする地上権および賃借権のことを言います(借地借家法第2条1号)。
土地の所有者には、立ち退き要求するだけの事情や理由があるから、立ち退き要求するのだと思われますが、借地人がその借地を明け渡すことになる場合、その借地を利用する権利や利益を失うことになります。
まずは、土地所有者の側に正当事由があるのかどうか、あるなら、借地人と比較してどちらにその土地使用の必要性が強いか、などにより、所有者に対して立ち退き料を請求できるかどうかを判断することになります。
概ね、土地所有者よりも借地人の方に正当事由が多いと思われますので、土地所有者側の正当事由を補完するために「財産上の給付」を行う必要が出るでしょう。
この財産上の給付が、いわゆる立ち退き料(明渡料)となります。


借地の立ち退き料の相場は借地権価格が基準

借地の立ち退き料(明渡料)の相場は、ひとつは、借家等と同様に、立ち退くことによって発生する費用や損害をベースに算出する方法があります。
もうひとつは、相続税・贈与税を算定するために用いる借地権価格をベースに算出する方法です。土地の上に設定された借地権の経済的価値を評価した金額です。

更地価格に、路線価図などに記載された借地権割合をかけたものが借地権価格ということになり、50%~70%ということが多いです。


<借地権価格の算定方法>

更地価格 × 借地権割合 = 借地権価格
但し、この借地権価格は実際の土地取引の実態とイコールではありませんので、まずは立ち退き料算定のために借地権価格を一つの基準とし、正当事由の強弱等によって調整することになります。
もちろん、立ち退き料を調整したからといって、それは相場であり、金額が決定されたわけではありません。
所有者側との合意が必要ですから、請求するだけで、それを支払ってもらえることになる訳ではありません。
すべては所有者側との交渉次第ということになります。

土地や建物を借りたり貸したりする場合の、貸主、借主の権利等が定められた法律を「借地借家法」といいます。
平成4年、借地法、借家法、旧法を廃止・統合することにより施行されました。
これまでの借地法・借家法は、いずれも借り手側の保護に重点が置かれ、特に正当事由制度によって過度に借り手が守られていました。
その結果、一度貸したら二度と戻らないという意識が生まれ、土地活用が進まないという議論が活発化したため、貸し手を保護する定期借地権制度が盛り込まれた新借地借家法が誕生しました。
なお、この新法施行以前の土地・家屋に関しては、旧法が適用されます。

「借地権の存続期間は30年」とし、契約更新は最初の1回目は20年、2回目以降は10年と短い契約期間を定めている。契約更新時での貸し手の拒否の正当な事由も具体的で、例示が多くなっている。
ただし、同法は法改正以前の既契約には適用されない。


まず、ここでは「借地法」に関して、簡単にご説明させて頂きます。
「借地法」は、大正10年から平成4年までの約71年間続いた法律です。
この法律が制定された大正10年以前は、「建物保護ニ関スル法律」という法律がありました。 しかし、この法律は借地人の権利保護が十分とは言えなかった事から、大正10年に「借地人の保護」に更に重点が置かれた新しい法律「借地法」が施行されました。
この法律の特徴としては、地主さんから土地を借りると、契約更新を続けることで半永久的に契約を継続することが出来ました。


地主さんの立場から考えた場合、戦中~戦後間もなくは土地価格も安く、土地を貸すことにより現金収入(地代収入)が入ってきたので十分メリットはありました。
しかし、高度経済成長期を経て土地価格が高騰してくると事態は一変。
割安な地代で、半永久的に返ってこない借地は地主さんから好まれなくなり、全国的に借地の新規供給量は大幅に減少してしまいました。

そこで平成4年に借地法等が廃止され、新しく「借地借家法」が制定。
契約期間の延長を拒める 『定期借地権』制度等が始まり、借地に関する法制度は大幅に改善されました。
しかし、法改正によりそれまで土地を借りていた方にとっては不利になってしまう恐れがあった事から、平成4年8月時点で土地を借りていた借地人さん(その相続人含む)は、更新などの借地人に有利な事項に関しては、引き続き廃止された借地法が適用されることとなり、借地法は実質存在したまま現在に至ります。(※)


合意によらない更新

地主さん・借地人さん間で更新契約が締結できない場合でも、借地上に建物がある場合には借地契約は自動的に更新されます。
この場合、「法定更新」と呼ばれ、これまでと同じ条件で更新したものとみなされます。

所有権(土地の権利)=底地権(地主さんの権利)+借地権(借地権者さんの権利)です

まず借地権と底地権についてご説明します。
借地権とは、借地権者さんが地主さんの土地に建物を所有する権利です。
一方底地権は、地主さんがお持ちの権利で、借地権が付いた土地を所有する権利です。
つまり、今お借りの土地は、所有権(土地の権利)=底地権(地主さんの権利)+借地権(借地権者さんの権利)ということになっているのです。


不動産業者さんは、今お持ちの借地権に対し、底地権を買い足すことで完全な所有権にしませんか?というご提案をされたのでしょう。
地主さん側から売却のお話が来ているということは、今お借りの土地を所有権化するのにとても良いタイミングだと思います。


路線価の借地権割合に応じて売買されることが多いです。
つまり、坪100万円の土地の場合、借地権割合を60%と仮定すると、残りの40%の部分、つまり坪40万円が売買価格となります。
但し、必ずしもこのような価格根拠となるとは限りません。
売買は双方の合意の上で成立しますので、地主さんとの話し合いが重要です。
但し、あまりにも強引な値下げ交渉は地主さんの機嫌を損ねてしまい、売買不成立にもなりかねません。
ある程度納得のいく範囲で価格合意しておくことがポイントです。


路線価1平米225000円 借地権割合60% 


2017/12/30(土) 午後 5:21

売買損益(確定申告)

2004年 +54,732
2005年 +777,424
2006年 -123,438
2007年 -355,197
2008年 -2,645,148
2009年 -208,635
2010年 -316,490   
2011年 -681,041
2012年  -97,284
2013年   -8,055
2014年 +603,619
2015年 +321,936 合計 -2,677,577
2016年 +278,853 合計 -2,398,724
2017年 -263,563 合計 -2,662,287
2018年 +133,387 合計 -2,528,900

資産評価額 推移(SBI)

2014/12/30 日経平均 17,450.77 資産評価 6,574,197 
2015/12/30 日経平均 19,033.71 資産評価 5,852,283 
2016/12/30 日経平均 19,114.37 資産評価 6,987,877
2017/12/29 日経平均 22,764.94 資産評価 7,195,759
2018/12/28 日経平均 20,014.77 資産評価 6,775,718  40万入金

プロフィール

2004年05月から株の売買を開始(平成16年)
早めの損切りは大事ですね~~
手遅れになると塩漬けですから・・・
(塩漬け額360万位、含み損270万位、実質運用額260万位)

2007年07月から信用取引を始め、2008年の1月に信用取引を精算するために280万円損切りしなければならなくなりました

2008年08月28日、全ての信用取引を精算しました
現金残高 85,000円から再スタート
このお金が無くなったときが株式市場からの退場です

2009年01月 20万円を追加して、元本 285,000円

2009年04月 信用取引を再開
2010年06月 信用取引を精算(5月までは順調だったのに負けた) 
結局、17万弱しか残りませんでした
この17万で何処まで増やせるのか??
増やせずに退場するのはいつになるのか??

2011年06月 信用取引を精算
6月07日からとても忙しく株の売買どころではなかったため損切りできずに傷口を広げました
最終的に170万の損切りをして退場処分を喰らいました
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7年間のトータルで450万円の負けでした
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2012年12月 塩漬け株を売却して復活
元本は約30万円

株で勝つのは諦めました
だから、「株はあそび」です

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2013年に500万で始めた投資信託だったけど、
2014年に投資信託を300万解約して株式投資の資金に
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調べてみたら

野村投資信託元本 300万 評価410万
S B I 投資信託元本 225万 評価195万
岡三投資信託元本  80万 評価 73万

投資信託元本合計 605万 評価678万

投資信託評価額 678万なので、辛うじてプラスで推移

現在の株への投資は約490万で128万のマイナス
この他に、今までの負けた分240万を足さないといけないから・・・
後290万勝たないとチャラにならないのか~~

此処最近は投資信託の目減りが激しい
今現在の資金配分は、株への資金が60万ほど多いけどほぼ半々と考えていいのか??

株価が騰がっても投資信託で損が出ている
まっ、株価が下っても投資信託が騰がってくれれば相殺される筈だけど・・・

しかし、なかなか資産って増えないですね~~
下手糞だから仕方が無いけど、もっと方法を考えなくては・・・
安全第一で、空売りをせずにコツコツ遣っていればこんな事にはなっていなかったかも・・・

元本合計 約1500万
資産評価額 1190万


更新:2017/10/29 09:58







積立型投資信託

来月1日から新規にSBI証券で積立型投資信託を開始します

購入条件は
① 購入手数料が無料である事
② 毎月分配型である事
③ 償還日が無期限である事
④ 純資産が100億円以上ある事

この条件でヒットしたのは30本
其の内の5本を毎月買う事にしました

1本1000円で月5000円
1年間で6万円、10年で60万円


10年後、幾らになっているのか分からないけど、10年後の自分へのお小遣い

更新:2017/7/29 15:42


現在積立金 24000円
パインブリッジ-パインブリッジ新成長国債券プラス +145
ピクテ-ピクテ・バイオ医薬品ファンド(毎月決算型)為替ヘッジなし -1739
日興-財産3分法ファンド(不動産・債券・株式)毎月分配型 +1122
日興-ラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)+1647
MHAM J-REITインデックスファンド(毎月決算型)+????

更新:2019/07/05

マイルール

1. 買いサインが出たら迷わず買う
2. 一週間後までの売り指値を出す
3. 弱いと思ったら薄利でも撤退する
4. 買いポイントを下回ったら損切りする

大きく負けないためのマイルール
今年一年はこのルールで売買してみよう


信用買いは現引き出来る範囲内で
信用売りは保有株のみ
後は買いと売りのバランス調整で対応

50週を越えたら保有続行
8週を割ったらつなぎ売りを入れて対処する


更新:2018/6/23 13:37

投資信託

日経平均 現在値 21,746.38 前週比 +470.46

今週は前週比 5勝0敗
含み損-194.0万が-174.5万に

2018/07/13 基準価格 27,133 日経平均 22,597.35
2019/07/05 基準価格 25,057 (前週比 +572)


野村自己分  (投資信託のみで全て再投資。現在の元本350万円)
評価額 481.8万円
含み損-31.4万が-19.1万に

今週は

01日、ナンピン分のCKDと日本郵政を利確
02日、昨日売却したCKDをナンピン
04日、ナンピン分のCKDを利確


今週は50週の21700円を越えて終了することが出来た
来週も50週を下回らないで終える事が出来たら期待が持てるんだけどな~~

6407 CKD

2019/07/02 6407 CKD 1135*100 購入300-1439(+103800)
2019/07/04 6407 CKD 1175*100 売却 +4000円

確定損益 +4000円

何度もフリーズ

リニューアルしたばかりだからと諦めてはいたけど、カレンダーは月・火・水・木までしか表示されず何度開いても直ぐにフリーズしてしまう
でももしかしてと、Internet Explorerを止めてGoogle Chromeを使ったらカレンダーもちゃんと表示されたし、今の所フリーズもしていない
このままちゃんと動いてくれれば良いんだけど・・・

しかしまぁ、使いにくくはなったようで・・・



Google Chromeを使ったらカレンダーもちゃんと表示されたしと思ったら、日曜から金曜までしか表示されていなかった
ブログ内検索は出来るようになっていたので、これは有り難いけどヤフーには及ばなかった
ヤフーのブログ内検索は上手く出来ていたんだね~~
これからは Chromeを使う方が良いのかな~~

鶏もも肉

IMG_20190702_202602.jpg

IMG_20190702_203545.jpg


鶏もも肉 380g
スキレットを予熱して皮目から焼いて2分
裏返して2分
火を止めて蓋をして5分
約10分で柔らかく焼く事ができました

ただ、皮目はぱりぱりにはなりませんけど・・・
玉葱はたじん鍋に入れて電子レンジで5分チンにしました

半分にしたけど結局、全部食べてしまった
380gだと960kcalにもなってしまった
お酒も飲みすぎてしまうし、カロリーが~~

2019/07/01

現物損益 5,332,420 -1,755,890 -24.77%
信用損益 %
現金残高 350,768 
投資信託 1,805,316
資産評価 7,488,504 前日比 +181193
--------------------------------
日経平均現在値 21,729.97 前日比 +454.05 (+2.13%)
年初来確定損益 +65200円

ようやく冬眠生活から

今日、ようやく冬眠生活から抜け出す事ができました

ナンピン分のCKDと日本郵政を利確したので、また遊ぶ事が出来るようになりました
調べたら5月16日が最後の取引だった
今の所、利確後も3.3%アップ

6407 CKD

2019/05/15 6407 CKD 1130*100 購入300-1437.33(+94500)
2019/07/01 6407 CKD 1223*100 売却 +9300円

2019/05/16 6178 日本郵政 1188*100 購入400-1308.25(+15200)
2019/07/01 6178 日本郵政 1240*100 売却 +5200円


確定損益 +14500円